不動産投資ガイド

GUIDE

福岡の不動産市場
今後も伸びると期待される福岡の人口

Real estate market in Fukuoka

2010年から2015年の5年間で福岡は、
東京23区以外の政令指定都市の中でダントツ1位の増加率を見せました。
(政令市平均の約5倍)

また、若者(10代、20代)の割合についても
22.05%と政令市中1位となっております。 「平成27年度国勢調査より」

福岡市の人口は
2035年に約160万人!
若者が多い街No.1!

福岡市は全国でも有数の人口推移が高い都市。
2035年には160万人を突破すると予測され、現在、神戸市を抜いて政令市人口5位!

若者の街フクオカ!
福岡市は賃貸住宅市場として
ますます成長し続けます。

福岡市は、単身世帯数がファミリー世帯数を超え、単身向けマンションの需要がファミリー向けマンションの需要より高くなりました。

単身者=若者が多い街。福岡は賃貸住宅市場として期待できる街なのです(国勢調査参考)。

不動産市場動向

震災後、ファンドも含めて特にポテンシャルの高い福岡に注目。九州新幹線開通、博多駅再開発、天神ビッグバン始動により人と物が博多・福岡に集まっています。

九州圏内では、一極集中化、中国、韓国等アジアの玄関口としての機能拡大しており国内外の投資家から注目されています。

不動産投資のメリット・デメリット

merit and demerit

5つのメリット

five merit
  • 少ない資金からスタートできる・・・
    一部自己資金なしでも可能。

    土地がなくても、手持ち資金が少なくても、購入物件の頭金さえあれば、金融機関より融資を受けて不動産賃貸経営が可能です。
    ローンについては賃料収入でローンの返済がまかなえますので、ローンが終了する頃には、賃料収入が利益となり(運営費、税金等除く)、将来の財産形成につながります。

  • 老後の備え!私的年金の確保につながる・・・
    公的年金をあてにしない

    平均寿命は長くなっているのに対し、国や企業から老後の生活に十分な公的年金がもらえない・・・
    このままでは老後に対する不安がいっぱいです。不動産賃貸経営は、定年後も毎月安定した収入をもたらしてくれるので、老後のための「私的年金」を確保する事ができます。

  • 節税効果がある・・・
    固定資産税・相続税・所得税・住民税の軽減

    固定資産税は、非住宅用地(遊休地・駐車場)の6分の1。相続税は、金融資産と比べると約40%もの減額になります。また、確定申告すれば所得税や住民税にも節税効果があります。いずれもオーナーの年収や購入する物件によって節税効果が異なるため事前にパートナー企業や税理士などに確認しておくとよいでしょう。

    固定資産税
    土地
    更地の評価と賃貸住宅 1/6
    土地
    更地の評価と賃貸住宅 1/6
    相続税
    金融商品と比べると 40%を減額
  • 生命保険がわりで万一の時も安心・・・
    家族に財産と安定収入

    住宅ローンを利用してアパートを購入する場合、ローンには銀行の指定する「団体信用生命保険」が組み込まれていますのでオーナーに万が一のことがあった場合に、ローンの残額は保険により精算されます。つまりマンション賃貸住宅は、無償で残された家族のものになり、財産としてそのまま安定収入を残す事ができるのです。

  • インフレに強い・・・
    目減りしない投資で安心

    景気が好転しインフレになると、預貯金等には目減りが生じてきますが、マンション経営は目減り現象が起こる事はありません。その理由は物価上昇や固定資産税のアップに伴い家賃を引き上げるのが一般的だからです。そうした賃金の引き上げが、目減りした預貯金をカバーしてくれることになります。

4つのデメリット

four demerit
  • 高利回りは条件次第・・・

    高利回りかどうかは「立地条件」「入居者があること」「希望する家賃が設定できること」が条件です。例えば、福岡市内中心部で地価が高いと利回りが悪くなります。逆に、郊外でも前記3条件にあてはまる場合には利回りはよくなります。
    このように利回りは各条件によって異なってきますので、あくまでも利回りの高さを考えるより、少ない投資での長期安定型収入を目的として認知しなければなりません。

  • 金利の上昇リスクと換金性のリスク・・・
    困った時のサポート体制のあるパートナー企業を選びましょう

    低金利時代がいつまでも続くとは限りません、現在の金利水準を目安に投資計画を進めたり、無理な借入をすることは避けなければなりません。将来、金利水準がアップした事も考えて、返済に無理のない投資・返済計画を考える必要があります。
    また不動産投資は換金性がよくありません。急に手元に資金が必要になっても、そう簡単には対応できづらい性質がありますので、これらの事を十分に認識して資金に余裕のある投資をしなければなりません。

  • 入居がなければ安定収入は望めない・・・
    サポート体制のあるパートナー企業を利用しましょう

    住宅の供給が盛んな今、入居者が自分のスタイルにあった物件を選別する時代です。当初の計画段階では予想する事の出来なかった「空室問題」「家賃滞納問題」「賃料下落問題」が発生する可能性があります。ですが、最近では、入居者の募集や建物の管理代行を請け負うパートナー企業にワンストップで任せることで空室や家賃滞納が発生しても心配ありません。

  • 地震・火災発生のリスク・・・
    最終的には土地が財産に

    年月が経つにつれ、建物の老朽化が進んでいる・考えていた以上に設備投資資金金額が高いなど、修繕の不安が出てきます。そのために、修繕積立金を毎月の収入の中で積み立て、修繕資金をプールしておく必要があります。現在ではパートナー企業が提案する「長期修繕計画」に沿って修繕を行っていけば、建物・設備の老朽化・陳腐化が防げます。 また、地震や火災が発生した場合のことも考え、火災保険・地震保険には必ず入っておきましょう。

不動産投資目的の明確化
不動産投資にはステージがある

Clarification of purpose

不動産投資は、投資の経験やその時点での人生の目的・収入・資産によって
その人毎のステージがあります。

とにかく
「キャッシュフロー」が最優先

出口まで含めた、
内部収益率を重視する

安定性、換金性、資産性、
効率性&税務対策

投資物件の運営費・物件別の運営費

Operating costs
木造PC造区分所有マンション
賃貸管理料賃貸管理料賃貸管理料
共通電気(共用水道代)共通電気(共用水道代)固定資産税
清掃代清掃代管理費
固定資産税固定資産税修繕積立金
消防設備点検エレベーター保守
貯水槽清掃費
消防設備点検
特殊建築物申請

不動産投資のパートナー
不動産マーケティングに秀でたパートナーを選びましょう

Real Estate Investment Partners
Five of the marketing P
  • 商品力・物件の種類
  • 価格・家賃入居条件
  • 立地
  • 販促活動
  • 人