スタッフによる
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秋も深まり、朝夕は肌寒さを感じる季節となりました。

街路樹が色づき始めると、一年の終盤に向けて仕事や生活もひと区切りを意識する方が多いのではないかと思います。

不動産市場においても、秋は売買が動きやすい時期といわれています。

年度末や年明けに向けて投資の準備を進める法人、あるいは税対策を考える個人投資家の動きが目立ち始めるからです。

特に今年は、金利の動向や円安といったマクロの影響を受けつつも、実需と投資の双方で堅調さが見られます。

私自身、テナント賃貸営業を十年以上経験した後に収益不動産売買に携わるようになりましたが、現場で感じるのは「物件の希少性」が以前より際立っていることです。

土地の仕入れや建築コストの上昇で新規供給が限られている分、既存の築浅物件や好立地の案件にはこれまで以上に注目が集まっていると思います。

一方で、投資判断においては利回りだけでなく、エリアの将来性やテナント需要の安定性を丁寧に見極めることが重要です。

例えば、駅前再開発や大学移転など地域の変化は、中長期的な賃貸ニーズを左右します。

秋は不動産を見に行くにも適した季節ですので、現地を歩き、街の雰囲気を感じていただくのも良いと思います。

年の瀬に向けて、不動産投資を検討する方が一歩踏み出すお手伝いができればと願っています。

市場の動きを冷静に見極めながら、実り多い秋となるよう努めてまいります。

皆様こんにちは！

アセット営業Gの樋口です。

いよいよ10月に入り、今年もあと3ヶ月・・・
季節の移り変わりは早いものですが、相変わらず福岡市の不動産投資は活況となっております！

今回は、1棟収益ビルを紹介させて頂きます。

住所：福岡市博多区美野島二丁目

構造：鉄筋コンクリート造　陸屋根　10階建

延床：1,595.27 ㎡（公簿）（約482.56坪）

戸数：45戸 （1LDK×45戸）

敷地：505.69㎡（公簿）（約152.97坪）

皆様からのお問合せを心よりお待ちしております

祝！2連覇！

2025年のプロ野球シーズン

我らがソフトバンクホークス、最下位からの優勝を果たしました！！

開幕スタートダッシュ出来ず、主力メンバーの相次ぐ故障。

今年の優勝は無理かな～と、半分諦めてました。新庄日ハムは強いし。

やっぱり底力なのでしょう。

ただ、去年は日本一にはなれなかったので、今年はリベンジです！

ニュースや新聞を見てると、地元にプロ野球の球団があって良かったな～と改めて、噛みしめてます。

福岡最高

こんにちは！

天神サロンの佐藤です。

今回は博多区美野島の収益1棟マンション物件のご紹介です。
住居＋事務所の収益物件です。

利回り　5.83％　現在賃貸中です。

ご興味がある方はこちら↓より詳細確認お願いいたします。

https://www.fukuokabaibai.com/toushi/ba

ibai/detail/01350B00456.html

こんにちは　三好不動産の小濱です。

今回は、福岡市城南区長尾の投資マンションの

ご紹介をさせていただきます

建物名「ロマネスク城南第２」

広々１Ｋ２５．０８㎡の単身用物件です

現在絶賛販売中です！

詳しくは、こちら↓

https://www.fukuokabaibai.com/toushi/baibai/detail/01350B00449.html

お問合せお待ちしております

こんにちは！ソリューション事業部の渡邊です

９月に入りました。まだまだ暑い日が続きますが、気象学的には９月より秋です
「読書の秋」「食欲の秋」と秋には色々と楽しみがありますが、みなさん「住宅の秋」にしてみませんか？
家を購入する際に住宅ローンを検討される方は少なくないと思います。今回は「これから夢のマイホームを買いたいな…..住宅ローンを検討しているよ」という方にぜひ読んでいただきたいです
住宅ローンについて少しでも「へぇ～」と思っていただければ幸いです。

住宅ローンの「へぇ～」と思う面白い知識（①～④）

①ローンの完済する平均年齢は「７０歳」⁉

実は住宅ローンの多くが「３５年ローン」です。

３０代半ばで家を購入すると、返し終わるのは７０歳前後になります。

でも実際は…….平均で完済年齢は６０代前半、約半数の人が繰り上げ返済をしています。

〈〈早めに返済して、定年前にすっきりしたい！という人が多いんです。最近では５０年ローンを
取扱う金融機関も増えています。

②日本の住宅ローンはとても優遇されている

世界的にみると日本の住宅ローン制度は超優秀！！

理由として…..

●固定金利でも金利が安い（欧米は５％～７％もザラ）

●住宅ローン控除がある（最大１３年間も税金が戻る）

●金利優遇キャンペーンが多い

〈〈日本に住んでいるなら住宅ローンは使わないと損という金融関係者も多い

③実は、家を「買った後」のほうが支出が増えることも？

意外と知られていないのがこちら。

●固定資産税

●修繕日（屋根・外壁など）

●火災保険・地震保険

●マンションなら管理費＆修繕積立金

〈〈家を購入してローンの支払いだけではないんだね！！

④団信（だんしん）は生命保険にもなる？？

住宅ローンを組む時に必ず入るのが「団体信用生命保険（通称：団信）」

これは、万が一、契約者が亡くなった場合→ローン残高がゼロになる！というもの。

つまり家族にローンが残らない！！

オプションで「がん」「三大疾病」など付くものも金融機関によってあります。

〈〈定年で早く返済進めるのもいいけど、保険として住宅ローンを長く組むのもいいね！

最後に家は一生の買い物、と言われますが、住宅ローンもまた一生に何度もない大きな選択です。
だからこそ、知識があるかないかで安心感がぐっと変わります！！！

「住宅の秋」、あなたも一歩踏み出してみませんか？

最後までお読みいただき、ありがとうございました！！！！！

こんにちは。ソリューション事業部アセット営業グループの浅川です。

今回は、不動産投資の魅力の一つである　資金計画の立てやすさ　についてご紹介いたします。

不動産投資はほかの投資商品と比較して、将来の収支予測がわかりやすい傾向にあります。

また不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンといった立ち位置にあり、比較的安定して投資ができる点も魅力の一つです。

株式投資のように日々価格が変動する事は少なく、家賃収入は割と安定しております。

また建物の維持管理にかかる運営費も購入前におよその予測を立てることもできますので、将来のキャッシュフローも予測がしやすいです。

具体的には、

・購入時の費用（不動産取得税、移転登記費用、仲介手数料など）

・所有時の費用（管理費、固定資産税、賃貸管理会社管理料など）

・売却時の費用（譲渡所得税など）

不動産を購入時に将来の出口戦略をしっかり見据えておけば、大きな心配は軽減されると考えます。

また、所有中の運営費率が適正か、事前に確認しておけば、保有中も安心できます。

購入検討の際は事前にシュミレーションを行って安心して投資したいものですね。

適正な数値含め、ご不明な点やご相談がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

皆さま、こんにちは

今日は、南区の区分マンションのご紹介です

所在地：福岡市南区野間

交通：西鉄天神大牟田線「高宮駅」徒歩５分

築年月：2020年9月

専有面積：29.25㎡

表面利回り：4.03％

ご興味ある方はこちらまで↓

https://www.fukuokabaibai.com/toushi/baibai/detail/01350B00436.html

こんにちは豊島です。
つい先日、お客様から鉄骨造の耐用年数についての質問を受けました。
内容をまとめましたのでブログでも共有したいと思います。

鉄骨造の法定耐用年数

不動産の価値を税法上で計算するために国が定めた年数が「法定耐用年数」です。これは建物の構造や用途によって決まっており、減価償却費を計算する際に用いられます。鉄骨造は、骨格となる鉄骨の厚さによって以下の3つに区分されます。

ポイント

• 一般的に「軽量鉄骨」と呼ばれるものは19年か27年、「重量鉄骨」は34年と覚えておくと良いでしょう。
• この年数はあくまで税法上の基準であり、**建物の実際の寿命（物理的耐用年数）とは異なります。**適切なメンテナンスを行えば、法定耐用年数を超えても問題なく使用できます。

金融機関が見る耐用年数（経済的耐用年数）

金融機関が収益物件のローン審査を行う際に重視するのは、法定耐用年数を参考にしつつも、その物件が将来にわたって安定した収益を生み出せる期間、すなわち「経済的耐用年数」です。

ローン期間の一般的な考え方

金融機関は、融資期間を以下の計算式で算出することが一般的です。

この計算式の「耐用年数」には、法定耐用年数を用いることが多いですが、金融機関によっては独自の基準を設けている場合もあります。

具体例：

• 法定耐用年数34年（重量鉄骨）の築10年の物件の場合
  • 34年 - 10年 = 24年 が融資期間の最長目安となります。

金融機関の視点でのポイント

• 法定耐用年数が基本: 多くの金融機関は、まず法定耐用年数を融資期間の上限を設定する上での重要な基準とします。法定耐用年数を超えての融資は、原則として難しいと考えた方が良いでしょう。
• 建物の管理状態を重視: 法定耐用年数の残りが短くても、大規模修繕の履歴や管理状態が良好であれば、金融機関は「経済的耐用年数」を長く見積もり、融資に前向きになることがあります。逆に、管理がずさんな場合は評価が厳しくなります。
• 金融機関による方針の違い: 金融機関によっては、法定耐用年数（特に19年や27年）よりも短く評価したり、逆に独自の基準で長く見たりすることがあります。例えば、耐用年数が残り少ない物件には融資をしない、あるいは頭金を多く求めるなどの対応があります。

まとめ

収益物件として鉄骨造の建物を考える際は、以下の2つの側面から耐用年数を理解しておくことが非常に重要です。

1. 税務上の「法定耐用年数」: 減価償却の計算に使います。鉄骨の厚さで19年、27年、34年の3種類があります。
2. 融資評価上の「経済的耐用年数」: 金融機関が融資期間を判断する基準です。**「法定耐用年数 – 築年数」**が基本ですが、建物の管理状態も大きく影響します。

物件の購入を検討される際は、登記簿謄本などで構造と築年数を確認し、法定耐用年数を把握した上で、金融機関に融資の相談をすることをお勧めします。ご不明な点があれば、お気軽にご質問ください。

こんにちは。三好不動産の平山です。

今月は全国的に選挙が行われ、駅前や商業エリアでは候補者の声が飛び交い、街がいつもより少しにぎやかですね。

私も仕事の合間に期日前投票を済ませてきましたが、「誰を選ぶか」よりも、「なぜその人が選ばれるのか」を考えると、仕事と意外な共通点に気づきました。

選挙で選ばれる候補者には、明確なビジョンや実績、そして伝える力があります。

同じように、投資家から“選ばれる物件”にも理由があります。

利回りだけでなく、エリアの将来性、管理のしやすさ、出口戦略の見通しなど、複数の観点で「納得できる材料」が必要です。

例えば最近、福岡市郊外の駅近エリアにある一棟アパートが、利回り5％台ながら1週間で成約しました。

見た目は地味でも、周辺の開発計画や賃貸需要の継続性など「説明できる根拠」が揃っていたからです。

選ばれる物件には、見えない魅力が詰まっています。

選挙のたびに「自分の一票が未来をつくる」と言われますが、投資の世界でも「一物件との出会い」が人生を大きく動かすことがあります。

候補者を見極める視点を、ぜひ物件選びにも活かしてみてください。